Последнее обновление: 15.08.2021

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

• Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.
• Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.
• Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства. 

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. 

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. 

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

• Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
• Получение разрешения опеки на сделку 
• Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
• — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
• — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
• — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
• — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
• — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
• — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
• — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
• — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
• — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
• — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
• — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

важно

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой 

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Желая продать квартиру, продавец часто не задумывается о том, что это очень хлопотно формально. Зато покупатели, наоборот, не желая столкнуться с проблемами в будущем, стараются максимально вникнуть в каждую мелочь и оформить все документы надлежащим образом и по закону.

Поскольку предложение по продажам недвижимости все-таки превышает спрос, то, чтобы не потерять покупателя, продавцу лучше заранее узнать все тонкости процесса.

Одно из наиболее частых затруднений, возникающих в процессе продажи квартиры, – это продажа недвижимости, в которой проживает не достигший восемнадцати лет гражданин.

Дело в том, что сделки с жилой недвижимостью, где затрагивались права ребенка, могут быть аннулированы даже спустя определенное количество лет. Существует риск, что уже обжившимся в новом жилье придется съехать, а продавцам – вернуть деньги, несмотря на то, что после сделки прошло 10 лет.

Собирая пакет документов для передачи прав собственности на квартиру, где проживает ребенок, нужно обратить внимание на два аспекта:

1. Прописан ли ребенок на данной жилплощади?
2. Является ли несовершеннолетний владельцем жилья или его части?

Если ребенок только проживает в продаваемой квартире, а прописан в другом месте, то связанных с этим сложностей вообще возникнуть не должно.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

В случае, когда несовершеннолетний ребенок в квартире, которую хотят продать, прописан, то перед продажей его нужно выписать и прописать в другом месте.

В статье 20 Гражданского кодекса указано, что место жительства ребенка до 18 лет – родительское жилье или место проживание опекуна. При продаже квартиры родители выписываются из неё и прописываются в другом месте, туда же стоит прописать и ребенка.

Проблем не возникнет, когда есть где прописаться сразу, однако, если между продажей одной квартиры и покупкой второй есть определенный временной промежуток, и прописать несовершеннолетнего в новом месте сразу не получится, то самый быстрый и простой выход из ситуации – временно прописать ребенка у бабушек и дедушек или других близких родственников.

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

• Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
• П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
• Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
• Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

• Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

• оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
•  получение наследства;
• дарение;
• приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
• покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
• использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

• Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
• В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
• Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
• Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

• Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
• Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

• заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
• предварительное согласие на сделку от органов опеки;
• документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

• поэтажный план с описанием;
• кадастровый паспорт;
• справки:

•  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
• из БТИ с указанием стоимости объектов;
• об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

• из Росреестра о праве собственности на объекты;
• из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

Главная инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.

По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.

При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.

В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.

1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.

Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.

 Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 39(8093)

Чужие дети оставят вас без квартиры. Верховный суд рассказывает, как покупать недвижимость с долями

Покупка недвижимости на вторичном рынке — риск. Сделку может опротестовать собственник, о котором раньше не было известно, или госорганы, если заметили нарушение. Чтобы доказать правоту и сохранить жильё, придётся посетить множество судов без гарантии победы. Верховный суд на конкретном примере показывает, на что надо обращать внимание при заключении сделки на покупку недвижимости.

Помешали дети

История началась с того, что женщина стала продавать свою квартиру. Кроме продавца, собственниками были двое несовершеннолетних детей, которые владели ⅓ доли.

Дети-собственники делают сделку сложнее.  o.nedvizhke.ru

Раз квартира принадлежала детям, понадобилось разрешение органов опеки и попечительства. Они дали добро, но поставили условие — купить другую квартиру и выделить в ней доли. Отчитаться об этом надо было в течение месяца. Способ расчёта с несовершеннолетними владельцами в разрешении не был описан.

Женщина нашла покупателя, продала квартиру, получила деньги, но другую не купила и доли детям не выделила.

Надо идти в суд

Из-за этого органы опеки и попечительства обратились в суд с иском на продавца. Они просили признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса «Сделка, противоречащая закону».

Покупательница, шокированная происходящим, тоже пошла в суд, чтобы отстоять новое жильё. Она ссылалась на то, что её не проинформировали об обязанности продавца выделять доли в другой квартире. К тому же в решение опеки не была описана процедура расчётов.

Суд встал на сторону опеки. Квартиру вернули продавцу, а покупательнице назначили компенсацию — 1,05 млн.

Верховный суд отменил решение

После районного суда был областной, который отказал и отделу опеки, и новой владелице.

Органы опеки и попечительства обратились в Верховный суд, который отменил предыдущее решение и отправил дело на повторное рассмотрение.

Верховный суд отменил решения.  autoassa.ru 

ВС в решении ссылался сразу на две статьи: 168 —  «сделка, противоречащая закону» и 173.1 «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Коллегия заключила, что суд первой инстанции не мог руководствоваться только одной статьёй, поскольку там не прописаны основания, по которым сделка должна признаваться недействительной.

Суд второй инстанции, по мнению Верховного суда, и вовсе неверно истолковал нормы.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, — ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем. Этот довод в Верховном суде сочли значимым. И подчеркнули — нет доказательств соблюдения прав детей, того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Не забывай про ЕГРН

По заключению ВС, подобные сделки, которые проводятся с участием органов опеки и попечительства, должны быть прозрачными. Каждая сторона должна видеть и выделение долей, и расчёты, и документы от опеки.

Чтобы обезопасить себя, перед покупкой надо заказать полную выписку ЕГРН на сайте Росреестра. В ней будут указаны все собственники, в том числе и проблемные. Если из выписки следует, что детям выделены доли, то у продавца надо просить разрешение от органов опеки.

Глаза боятся, а руки подписывают на нас в Дзен

Правда и мифы о деньгах в Telegram