• Под нарушением границ земельного участка следует понимать изменение изначально установленных межей земельного надела.
• Нарушение границ не обязательно должно приводить к уменьшению или увеличению участка (хотя чаще всего именно так и случается).
• Возможно, что все участки будут просто равномерно сдвинуты в сторону.
• Однако если это не было согласовано с кадастровой палатой, такое изменение также будет считаться нарушением.

Виды

На деле, существует всего 2 вида нарушений:

• Наложение или пересечение реальных границ на местности;
• Наложение границ в документах (реестровая ошибка).

Существует 4 причины, по которым может произойти наложение реальных границ земельных участков на местности:

• Ошибка в информации, находящейся на хранении в ЕГРН;
• Ошибка ответственного лица при установлении межей;
• Самовольный захват территории;
• Изменение координат поворотных точек участка вследствие изменения ландшафта.

Наложение границ

Наложение границ – это сдвиг реальных межей участка в одну из сторон, при этом сдвинутая граница накладывается на соседний участок.

1. Из-за этого возникает не только конфликт между соседями, но и появляются проблемы с регистрацией надела.
2. ЕГРН не поставит участок на учет до тех пор, пока он накладывается на другие наделы (определено пунктом 20 статьи 26 ФЗ № 218 от 2005 года).
3. Один из самых часто возникающих примеров наложения границ – самовольный захват земли, находящейся в муниципальной собственности.

Например, владелец крайнего дачного участка решит расширить свою землю и перенесет забор на несколько метров в сторону «бесхозной» земли. Через какое-то время муниципалитет решит выделить часть этой же земли для расширения дачного поселка.

Новые наделы могут нарезаться исходя из имеющейся картины, то есть, от забора владельца крайнего участка. Таким образом, получится, что все последующие участки будут сдвинуты на 2 метра в сторону.

Если ошибка будет обнаружена, владельцы новых участков не смогут поставить свою землю на учет до тех пор, пока границы не будут приведены в порядок.

Ситуация усложняется тем, что в пределах сдвинутых двух метров могут находиться строения, деревья, объекты коммуникации (электрощиток, канализационный колодец) относящиеся к другому участку. И если все делать по закону, то таковые объекты должны быть демонтированы и перенесены туда, где они должны находиться.

В некоторых случаях может произойти наложение границ на уже отмежеванные участки.

Тому есть несколько причин:

• Устная договоренность соседей. Два владельца смежных участка могут договориться между собой, чтобы немного видоизменить границы. Например, когда один сосед готов передать другому часть совей земли. Такая сделка должна быть оформлена сервитутом. Без должного оформления сделки она будет признана недействительной, а соответственно, один из собственников может в любой момент заставить второго привести границы в порядок в соответствии с межеванием. Такая же ситуация касается и выравнивания кривой линии границы между двумя смежными участками.
• Самовольный захват земли. Один из соседей может нарочно или по незнанию отобрать часть земли от смежного участка и установить там свой забор. Ситуация аналогична вышеописанной. Если по инициативе второго собственника начнется судебное разбирательство, второму владельцу смежного участка придется перенести забор на положенное место.
• Ошибка данных, находящихся на хранении в ЕГРН. Документы могут содержать в себе ошибочные сведения. Например, когда кадастровый инженер провел межевание и передал план участка в Росреестр, тогда как на самом деле границы были установлены неверно.
• Ошибка при установлении границ. Как уже указано, при проведении межевания может быть допущена ошибка, которая приведет к наложению границ.
• Изменения местности. При проведении межевания поворотные точки нередко привязываются к естественным опорным пунктам: оврагу, холму и т.д. С течением времени ландшафт может менять (вследствие сильных дождей, паводка, землетрясения и т.д.). Таким образом, будут изменены поворотные точки участка, что может привести к наложению границ.

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование возможно только в том случае, если владельцы двух смежных участков готовы взаимодействовать между собой.

Первое, что им необходимо сделать – заказать уточнение границ земельных наделов.

Согласно пункту 10 статьи 22 ФЗ № 218 уточнение границ происходит с соблюдением следующих особенностей:

• Границы надела определяются из сведений, указанных в документах собственников, определяющих их право на владение землей;
• Если такого документа нет или в нем не содержится нужной информации, границы уточняются в соответствии с документом, определяющим межи участка при его образовании (когда участок был впервые поставлен на учет);
• Если нет и этого документа, границы определяются в соответствии с установленным градостроительным планом территории;
• При отсутствии всех указанных документов границы участков определяются исходя из реальных межей, которые соблюдались между участками в течение 15 последних лет.

• Если оба собственника смежных земельных участков согласны с результатами повторного межевания (уточнения границ) им необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН.
• Для этого необходимо заполнить заявление по форме, установленной Приказом Минэкономразвития № 722 от 2013 года.
• Также потребуются копии и оригиналы ряда документов.
• К заявлению необходимо приложить:

• Копию гражданского паспорта;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Кадастровую выписку, где отображена неверная информация об участке;
• Исправленный межевой план.

Согласно пункту 3 статьи 61 ФЗ № 218 ошибка в ЕГРН подлежит устранению в течение 5 дней с момента получения соответствующих документов Росреестром.

Если в ЕГРН указаны верные данные по межеванию земельных наделов, отдельно направлять туда заявление не нужно, для приведения границ в порядок соседи должны лишь договориться о переносе забора.

Что делать в различных случаях

Ошибка в ЕГРН

Реестровая ошибка исправляется по описанному выше способу:

1. Собственники смежных участков заказывают уточнение межевых границ в геодезической фирме и получают на руки исправленный, верный межевой план.
2. Те же собственники заполняют заявление по форме, установленной Приказом Минэкономразвития № 722 от 2013 года, и прикладывают к нему составленный межевой план, свой личный паспорт, кадастровую выписку и правоустанавливающие документы на землю.
3. Заявление подается в МФЦ или местное отделение Росреестра.
4. В течение 5 дней после получения документов Росреестром, ответственное лицо исправляет ошибку реестра в ЕГРН.

Ошибка при межевании

1. Зачастую ошибка межевания может быть выявлена еще при согласовании границ, когда окажется, что границы, установленные кадастровым инженером, не совпадают с теми, которые определены межевым планом на соседний участок.
2. В таком случае собственник соседнего участка имеет полное право отказаться от подписания акта согласования границ.
3. Чтобы выяснить кто прав, необходимо пригласить к установлению границ независимых экспертов (по сути, еще одну геодезическую фирму).
4. Список кадастровых инженеров, имеющих нужный аттестат для ведения кадастровой деятельности, можно уточнить на сайте Росреестра.
5. Если на основе повторно проведенного межевания подтвердится, что кадастровый инженер, проводивший первое межевание, допустил ошибку, владелец участка может взыскать с него всю сумму средств, потраченных им на проведение первого межевания.

Если же повторное межевание подтвердит результаты первого, владельцу участка необходимо будет договариваться соседом о смежных границах наделов.

При этом, если по результатам межевания произошло наложение на ранее учтенный земельный участок (границы которого были определены неверно), первоначально необходимо исправить реестровую ошибку в ЕГРН, в ином случае Росреестр не поставит новый участок на учет.

Если сосед умышленно или по своему незнанию отобрал часть чужого участка необходимо попросить его предоставить межевой план или иные документы, где могут быть указаны границы и площадь его земельного участка. Однако сам сосед этого делать не обязан.

• В таком случае необходимо заказать межевание своего надела, или, если межевой план уже установлен, уточнение границ участка.
• Проведенное межевание (уточнение границ) необходимо согласовать с соседом.
• Если тот подпишет документ, значит, он признает установленные границы, что обязывает его перенести установленный забор.
• В ином случае необходимо обращаться в суд.

Для убеждения соседа подписать акт согласования границ, стоит указать ему на статью 7.1 Кодекса административных правонарушений.

В КОАП определено, что минимальный штраф за самозахват земли составляет 5 000 российских рублей.

В случае, если сосед проиграет судебное разбирательство, он должен будет погасить также и судебные издержки.

Изменение ландшафта

В случае изменения ландшафта, что привело к изменению местоположения поворотных точек, необходимо заказать уточнение границ, на основе чего внести изменения в ЕГРН. Порядок внесения изменений описан выше.

Обращение в суд

Если мирным путем урегулировать вопрос не удалось, необходимо решать спор через суд. Иск необходимо подавать в суд по местонахождения участка.

Документы

Перед подачей иска нужно подготовить следующие документы:

• Копия гражданского паспорта заявителя (истца);
• Документы, на основании которых собственник владеет землей: акт купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство;
• Свидетельство собственника земельного участка;
• Паспорт надела;
• Актуальный межевой план;
• План, составленный при уточнении границ (если таковое имело место) и итоговое заключение кадастрового инженера эксперта;
• Кадастровая выписка из ЕГРН об установленных границах (даже в том случае, если в ней содержатся неверные сведения);
• Справки и документы, подтверждающие, что собственник пытался урегулировать вопрос без судебного вмешательства: квитанция на оплату услуг независимой экспертизы и заключение этой же экспертизы, письменный отказ собственника смежного участка от согласования границ и т.д.;
• Любые иные документы, которые могут помочь в расследовании дела.

Помимо этого к иску необходимо приложить квитанцию об оплате госпошлины за подачу иска. Величина госпошлины регулируется 1 подпунктом 1 пункта статьи 333.19 НК РФ и ее минимальная сумма составляет 400 рублей.

Исковое заявление

Как уже указано выше, иск необходимо подавать в суд, а раз так, особенности его составления регламентируются 125 статьей АПК РФ.

Общий принцип составления иска следующий:

• Наименования суда, куда подается заявление;
• Данные об истце;
• Данные об ответчике;
• Номер свидетельства собственника земельного надела;
• Время владения землей;
• Основная суть разногласий (обстоятельства дела);
• Информация о попытках досудебного урегулирования;
• Перечень претензий и требований к ответчику с отсылкой на конкретные нормативно-правовые акты;
• Список прилагаемых документов.

Скачать образец искового заявления с примерной формой его заполнения можно по ссылке.

Судебное разбирательство

1. Если иск составлен в соответствии с требованиями 125 статьи АПК РФ, то в течение 5 дней с момента получения заявления судом выносится решение о возбуждении дела.
2. Срок подготовки к разбирательству, а также срок ведения дела определяется ответственным судьей в зависимости от обстоятельств спора.
3. При рассмотрении дела в суде решение может быть принято на основе предоставленных документом истцом и документов, запрошенных лично судом.

Если этого недостаточно, суд назначит независимую землеустроительную экспертизу, которая и определит точные границы всех спорных наделов.

Решение суда является обязательным для исполнения всем заинтересованным лицам.

Так, в случае удовлетворения иска происходит следующее:

• Ответчика обязуют перенести забор на установленное расстояние. Если этому мешают какие-либо здания или коммуникации, они должны быть снесены.
• Ответчика обязуют покрыть судебные издержки, в том числе и оплату услуг независимой землеустроительной экспертизы.
• Сведения по вновь установленным границам передаются в Росреестр, который должен внести изменения в ЕГРН, если хранящиеся там данные не соответствуют действительности.
• Если будет доказана вина ответчика в самовольном захвате земли, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ.

Если у истца нет на руках межевого плана, где установлены реальные границы надела, он должен заказать его изготовление в геодезической фирме. После этого ему необходимо передать межевой план в Росреестр для постановки участка на учет и внесения изменений в кадастровый паспорт.

Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:

• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;

• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами.

Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.

• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:

1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.

3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания.
Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.

1. Определение своей позиции и причин конфликта

Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.

В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.
Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.

2. Сядьте за стол переговоров

Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.
Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

• 3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора
• При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.
• Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.
• Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.
• Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.

Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Судебная защита прав по земельным спорам

Земельные споры подсудны исключительно районным (городским) судам.
По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом.

Это могут быть требования:
• Об определении границ или их изменении;
• Об устранении препятствий в пользовании участком;
• Об устранении кадастровой ошибки;
• О сносе самовольной постройки и т.д.

1. Не стоит искать в Интернете образец искового заявления по земельным спорам между соседями – вы едва ли найдете иск, отражающий аналогичный вашему, спор.
2. Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный адвокат сможет справиться с грамотной подготовкой искового заявления.
3. Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к грамотным юристам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат.
4. В ходе судебного заседания может потребоваться назначение землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы, если по документам установить важные для дела обстоятельства не удастся.

Расходы на оплату экспертизы стороны могут понести как совместно, так и единолично. В дальнейшем все расходы будут отнесены на проигравшую спор сторону.

Адвокат Коченков В.В. оказывает полный спектр юридических услуг по земельным спорам – от первичной консультации до комплексного сопровождения дела «под ключ».

SRG в СМИ

Прихожан Михаил, юрист направления «Юридическая практика» Группа компаний SRG 

Споры вокруг кадастровых ошибок и регистрации прав на земельные участки регулярно возникают в юридической практике. Множество проблем вызвано именно некорректным и неточным описанием границ земельных участков в документах об их выделении, а также при последующих кадастровых работах.

• Вопрос о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании признания кадастровой ошибки в части прекращения права собственности на часть земельного участка часто освящался в Арбитражной практике. 
• В большинстве случаев вопрос об аннулировании записи в ЕГРП на основании кадастровой ошибки был связан с тем, что сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), противоречили правоустанавливающему документу, на основании которого изначально предоставлялся участок.
• В качестве примера приведем один из споров, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом. 

По заказу районного отдела милиции, которому в 1998 году распоряжением местной администрации был предоставлен земельный участок площадью 7 116 кв. м на праве постоянного бессрочного пользования, на участке были проведены кадастровые работы по уточнению границ.

По итогам чего площадь участка была уменьшена до 6 576 кв. м, что противоречило ранее выданному правоустанавливающему документу.

На этом основании в ЕГРП были внесены соответствующие изменения, а отделу милиции было выдано новое свидетельство о праве пользования с учетом уменьшенной площади участка.

1. Следует отметить, что при первоначальной постановке на кадастровый учет площадь земли была определена на основании плана участка, составленного инженером-землеустроителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации города, но не подписанного руководителем Комитета. 
2. В материалах кадастрового дела также имелся протокол формирования земельного участка по результатам межевания и дежурная кадастровая карта, оформленные кадастровым инспектором, а также план участка, составленный инженером-землеустроителем, и совпадающий с ним кадастровый план, подписанный руководителем Комитета по землеустройству города. 
3. В последующем, в отдел обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости ФГУ «Земельная кадастровая палата» городом было представлено описание границ земельного участка, составленное на момент, когда площадь участка была определена как меньшая.
4. Стоит отметить, что при проведении кадастровых работ не было произведено согласование межевого плана по уточнению границ участка с собственником — Росимуществом. 
5. В связи с чем, Росимущество подало иск в суд к ФГУ «Земельная кадастровая палата» и Управлению Росреестра с требованием о признании незаконным внесение в кадастр сведений об уменьшенной площади участка, а также об обязании Управления Росреестра внести в государственный земельный кадастр сведений о корректной площади участка, согласно выданному ранее правоустанавливающему документу.
6. Решением судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении требований Росимущества было отказано на основании того, что при первичной постановке на кадастровый учет площадь земельного участка была определена по прилагавшемуся к заявке плану участка, не подписанному руководителем Комитета. 

В этой связи, описание границ земельного участка, составленное по состоянию на более поздний срок, согласно которому площадь участка стала меньше, является корректным документом. По мнению судов, межевой план по уточнению границ участка был согласован в установленном порядке и в дополнительном согласовании с Росимуществом не нуждался.

Однако суд кассационной инстанции указанные решения отменил и признал данные действия незаконными. В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011г.

N 14765/10 было указано, что проведение государственного кадастрового учета участка исходя из его площади, уточненной по результатам межевания, допускалось, с учетом того, что был предоставлен правоустанавливающий документ, содержащий не соответствующие межеванию сведения о площади участка (пункт 6.1 статьи 19 Закона о земельном кадастре).

Согласно правоустанавливающим документам площадь земельного участка была определена еще при выделении в 1998 году с учетом границ на местности. А в 2002 году в рамках процедуры кадастрового учета площадь подтверждена выдачей кадастрового плана, подписанного надлежащим должностным лицом. 

В материалах дела не зафиксировано, что указанные документы недостоверны или возникли иные причины для уточнения площади участка, например в связи с расширением улиц, прилегающих к нему со всех сторон.

Суд также учел, что собственник земельного участка всегда относится к числу лиц, чьи права при межевании затрагиваются. Соответственно, неизвещение его о межевании должно было повлечь отказ во внесении в государственный земельный кадастр сведений об измененной площади и границах участка, полученных по результатам подобного межевания.

В итоге суд пришел к выводу, что внесение в кадастр данных об изменении площади земельного участка требует корректировки соответствующих сведений в ЕГРП у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. 

Таким образом, при разрешении подобных споров в арбитражных судах ключевой является информация о площади и конфигурации земельного участка согласно первичному правоустанавливающему документу.

Верховный Суд России не стал ломать данную практику. Рассмотрим следующий спор из практики ВСР. В 2006 году Индивидуальному предпринимателю был предоставлен земельный участок под строительство магазина. В 2012г.

кадастровый инженер, привлеченный индивидуальным предпринимателем, подготовил межевой план по уточнению границ участка. В процессе подготовки плана инженером сделан вывод о том, что межевание было произведено графоаналитическим методом, что не позволяет определить необходимую точность.

Также, по мнению инженера, данная ошибка подлежала исправлению в порядке, установленном частью 14 статьи 45 Закона о кадастре.

При этом инженер уточнил границы участка так, чтобы он захватил часть земельного участка принадлежащего городу, и установил границы нового земельного участка по границам фактически возведенного строения (здания магазина), самостоятельно изменив границы земельного участка. 

На удивление указанный межевой план был согласован Администрацией города. При этом границы смежного городского земельного участка уже были уточнены, что в принципе противоречило процедуре исправления кадастровой ошибки.

Администрация города подала в суд на предпринимателя, ФГУ «Земельная кадастровая палата» и Управление Росреестра с требованиями о признании недействительными решения кадастровой палаты об исправлении технической ошибки и действий Росреестра по внесению в связи с этим изменений в записи ЕГРП.

Суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону ответчиков, ссылаясь на то, что изменение границ участков, в том числе исправление технической ошибки, было согласовано в установленном порядке с администрацией города.

Арбитражный суд округа отменил указанные акты нижестоящих судов и удовлетворил требования администрации, учитывая тот факт, что индивидуальному предпринимателю не предоставлялся участок в такой конфигурации.

Соответственно оснований для изменения границ участка и регистрации прав на участок в измененных границах не имелось. Верховным судом Российской Федерации данное решение было оставлено без изменений (определение от 24 октября 2014г. N 310-КГ14-3407).

В итоге права на часть земельного участка предпринимателя были прекращены.

В другом деле, в результате проведения кадастровых работ между двумя собственниками земельных участков возник спор о наложении границ участков. По мнению кадастрового инженера, проводившего работы по уточнению границ участка одного из собственников, была допущена кадастровая ошибка, связанная с указанием в кадастре координат некоторых поворотных точек участков. 

• В результате собственник, проводивший кадастровые работы по уточнению границ участка, обратился в суд с иском к соседнему собственнику (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») о признании кадастровой ошибкой, содержащихся в ГКН сведений о координатах характерных точек границ смежных земельных участков, и об исправлении этой ошибки в отношении названных земельных участков путем внесения в ГКН соответствующих сведений.
• Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований на основании того, что истец не представил доказательств, свидетельствующих об ошибке в документах, и счел проведение землеустроительной экспертизы нецелесообразным, хотя о необходимости ее проведения заявлялось истцом.
• В тоже время суд апелляционной инстанции решил назначить землеустроительную экспертизу, по итогам которой было выявлено, что в процессе межевания участков допущены кадастровые ошибки в части указания координат поворотных точек, эти координаты не соответствуют ситуации на местности и фактическому местоположению участков. 

Эксперт указал, что исправление кадастровой ошибки в сведениях ГКН не повлечет изменения площади участков. При этом никаких ошибок в документах, на основании которых в ГКН вносились сведения об участках, экспертом не было выявлено, что также стало основанием для отказа в удовлетворении требований.

Суд кассационной инстанции и Верховный суд Российской Федерации (от 1 июля 2015 г. N 305-КГ15-8987) по тем же основаниям оставили указанные решения в силе.

Исходя из вышеизложенного, очевидно, что важнейшим фактором для принятия судом решения о признании кадастровой ошибки и прекращения права собственности на часть земельного участка, является наличие противоречий в документах, на основании которых предоставлялись данные земельные участки, а также вносились сведения в ГКН. Позиция Верховного Суда России по данному вопросу пока не претерпела значительных изменений в сравнении с аналогичным мнением Высшего Арбитражного Суда. 

Вернуться в раздел

Статья за нарушение границ земельного участка

Каждый земельный участок, отнесенный к объектам недвижимости, имеет ряд обязательных характеристик, в том числе границы внешнего контура.

Они определяются путем установления характерных точек границ, которые фиксируются в межевом плане и сведениях ЕГРН.

В этой статье разберем, в чем заключается нарушение границ земельного участка, и какие меры ответственности могут быть приняты к виновным лицам.

Что это такое

Для определения точек границ проводится межевание – эта процедура относится к компетенции кадастровых инженеров. После оформления межевого плана, все характеристики земельного надела отражаются в ЕГРН, а собственнику выдается выписки из госреестра. В состав характеристик входят и границы участка, нарушение которых может заключаться в следующем:

Это только примерный перечень нарушений, которые могут быть связаны с границами участков.

Варианты устранения нарушений и способы урегулирования споров будут зависеть от множества факторов – характер нарушения, статус земельного участка и правообладателя, размер причиненного ущерба и наступивших последствий.

Виды и формы ответственности

В зависимости от вида спора и характера последствий, нарушения границ участка могут повлечь административную и гражданскую ответственность. Выделим наиболее распространенные способы урегулирования таких вопросов:

• если нарушение выявляется в процессе межевания, кадастровый инженер проводит согласование границ с владельцами всех смежных участков – при возникновении спора этот вопрос решается в судебном порядке;
• если сотрудниками Росреестра выявлено наложение или пересечение границ, а также их несоответствие кадастровым данным, будет устраняться техническая или реестровая ошибка – для этого проводится повторное межевание или дело рассматривается в суде;
• если пересечение границ связано с нарушением прав собственника или иного законного владельца, виновное лицо привлекается ответчиком по гражданскому делу, а также возбуждается административное дело по КоАП РФ.

В рамках гражданских дел рассматриваются споры о сносе незаконной постройке или самовольного ограждения (забора) на чужом участке, о возмещении материального ущерба. Если спор возник при межевании нового участка, кадастровый инженер урегулирует его путем составления акта с участием всех владельцев смежных наделов, либо передаст дело в суд.

За нарушение границ участка может грозить и административная санкция. К ответственности по нормам КоАП РФ могут привлекаться граждане, должностные лица и предприятия. Разберем, как происходит назначение наказания, и куда обращаться для защиты прав.

Административное наказание

В Особенной части КоАП РФ содержится несколько составов, предусматривающих наказание за нарушение границ. Выделим наиболее распространенные виды проступков:

• статья 1 КоАП РФ содержит признаки проступка, связанно с самовольным захватом чужого участка или его части, в том числе размещение построек или ограждений на чужой территории;
• по ст. 7.2 КоАП РФ последует наказание за уничтожение или повреждение специальных знаков, установленных для обозначения границ участка – при проведении межевания собственник вправе вынести межевые знаки в натуре, а их противоправный снос или повреждение карается по закону;
• в отдельные составы сгруппированы нарушения границ лесных и водных объектов – например, границы водного объекта включают в себя часть прибрежной зоны, пляжи и т.д.

Штрафы за указанные нарушения устанавливаются в фиксированной сумме, либо в кратном размере от кадастровой стоимости участка. Этот показатель рассчитывает в рамках государственной оценки земли и отражается в ЕГРН.

На момент рассмотрения спора суд, либо иной уполномоченный орган, получат актуальные сведения о кадастровой стоимости путем запроса в ЕГРН.

Выявление фактов нарушения происходит по заявлениям собственников или иных законных владельцев земли, по итогам плановых или внеочередных проверок сотрудниками Госземконтроля, специалистами Росреестра и иными должностными лицами. При выявлении нарушения составляется протокол, а его рассмотрение может происходить непосредственно на месте, либо при направлении административного материала в суд, либо в иное учреждение.

Скачать бланк искового заявления об установлении границ земельного участка

Наиболее серьезные санкции грозят юридическому лицу за самовольное занятие чужого участка. В этом случае даже незначительное нарушение границ может повлечь штраф от 2 до 3% от кадастровой стоимости захваченной площади, либо в сумме от 100 до 200 тыс. руб.

Привлечение к административным санкциям не освобождает от гражданской ответственности, которая заключается в следующем:

• понуждение к освобождению захваченной части участка, добровольному или принудительному сносу построек, ограждений и/или специальных знаков;
• возмещение имущественного вреда, причиненного собственнику или иному законному владельцу участка;
• восстановление плодородного слоя земли, либо возмещение вреда природной среде.

Если при рассмотрении дела возникает спор о надлежащих границах одного или нескольких участков, по инициативе любой стороны может проводиться межевание. Также требование о представлении межевого плана может казать суд в своем запросе.

После устранения указанных разногласий, координаты характерных точек границ будут внесены в госреестр ЕГРН.

Поделиться ссылкой:

Рекомендации Росреестра: как обезопасить себя от нарушителей земельного законодательства

06.06.2019

Управление Росреестра по Красноярскому краю дает рекомендации владельцу земельного участка, как действовать, если сосед захватил его территорию, а также, как обезопасить себя от нарушителей земельного законодательства. 

В какой ситуации можно обратиться с жалобой на соседа по земельному участку? 

Ваш сосед перенес забор и в результате незаконно занял часть вашего земельного участка. В таком случае можно обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля. Обращаться надо в регионе, где расположен ваш земельный участок. 

При каких условиях можно обращаться с жалобой на соседа? 

Для того, чтобы защитить себя от противоправных действий соседа, вы должны быть правообладетелем земельного участка, границы которого он нарушил. Для этого ваши права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или подтверждаться правоустанавливающими документами (для ранее возникших прав). 

Для проведения регистрации прав на земельный участок он должен быть поставлен на кадастровый учет. Возможен также вариант, когда ваши права являются ранее возникшими, т.е.

вы получили участок в собственность или пользование до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и у вас есть документ, подтверждающий этот факт.

В таком случае по вашему заявлению в ЕГРН будут внесены сведения о принадлежащем вам участке как о раннее учтенном и зарегистрировано на него ваше ранее возникшее право. 

Заявление и соответствующие документы для проведения кадастрового учета, регистрации прав на недвижимость, в том числе в отношении ранее учтенного участка, необходимо направить в Росреестр.

При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно предоставить одно заявление. Документы на проведение этих процедур можно направить в Росреестр в электронном виде, заполнив специальные формы на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. Документы можно также подать при личном обращении в офисы МФЦ на всей территории России. Кроме того, Росреестр обеспечивает экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий вам участок расположен не в городе вашего проживания, вам не надо никуда ехать, чтобы поставить его на кадастровый учет или оформить в собственность. Оформить его можно в городе вашего нахождения. 

Кроме того, прежде, чем пожаловаться на соседа, необходимо выяснить, установлены ли границы (проведено межевание) вашего и соседского земельного участка по правилам, предусмотренным законом: определены ли координаты характерных точек границ земельных участков. Если границы вашего участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру. 

Как обратиться в территориальный орган Росреестра в случае самовольного захвата вашей территории соседом? 

В территориальный орган Росреестра можно обратиться письменно, в электронном виде через сайт Росреестра или на личном приеме в территориальном органе Росреестра. Адреса и телефоны для обращения можно посмотреть на сайте Росреестра https://rosreestr.ru. 

Управление Росреестра по Красноярскому краю: 660021, г. Красноярск, ул. Дубровинского, 114. 24_upr@rosreestr.ru (391) 226-56-01 (приемная). 

В обращении необходимо указать адрес и кадастровый номер земельного участка и информацию о переносе забора или факте самозахвата части принадлежащей вам территории. В заявлении также надо указать, что такие действия привели к нарушению ваших имущественных прав. 

Какая ответственность предусмотрена за незаконное занятие земельного участка? 

На основании вашего заявления государственные инспекторы по использованию и охране земель проведут проверочные мероприятия и в случае подтверждения нарушения выдадут нарушителю предписание об его устранении, а также составят протокол об административном правонарушении. 

За самовольное занятие земельного участка предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Для граждан такой штраф начисляется в размере от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости занятой части земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей. В случае, если кадастровая стоимость участка не определена, то размер административного штрафа составит от 5 тысяч до 10 тысяч рублей. 

Если сосед не реагирует на предписания инспекторов земельного надзора? 

Предписание выдается сроком на 6 месяцев, но этот срок может быть продлен, если нарушитель принимает меры по устранению нарушения, и он может это документально подтвердить.

После истечения срока, установленного в предписании, инспекторы проверяют, устранено самовольное занятие земельного участка или нет.

Если нарушитель не принимает никаких мер, будет выдано еще одно предписание и составлен протокол об административном правонарушении. 

Почему рекомендуется регистрировать земельные участки и проводить их межевание? 

В соответствии с законодательством кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер. Это означает, что закон не обязывает граждан оформлять принадлежащие им объекты недвижимости, а проведение этих процедур возможно только по желанию их владельцев. 

При этом, если вы являетесь владельцем земельного участка и хотите им распоряжаться (например, продать, подарить или передать по наследству), вам необходимо поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него права собственности.

Поэтому Росреестр рекомендует гражданам оформлять участки в соответствии с законодательством. Росреестр также рекомендует правообладателям участков, не имеющих точных границ, рассмотреть вопрос о проведении кадастровых работ (межевания).

Внесение в ЕГРН сведений о границах избавит вас от проблем из-за возможных споров, в том числе с соседями и с органами публичной власти. 

Пресс-служба Управления Росреестра по Красноярскому краю: 

тел.: (391) 2-226-767, (391)2-226-756 

е-mail: pressa@r24.rosreestr.ru 

сайт: https://www.rosreestr.ru 

«ВКонтакте» http://vk.com/to24.rosreestr 

«Instagram»: rosreestr_krsk24

Алгоритм действий по устранению кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка | Последние новости

Кадастровая ошибка в сведениях возникает по причине ошибочных данных, указанных в документах, на основе которых объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет или в сведения о нем. Таким образом, такая ошибка не зависит от действий органа кадастрового учета. Для земельного участка это могут быть неверно указанные его границы, углы поворота, местоположение.

С такой проблемой столкнулась пенсионерка Петрова Валентина Семеновна.

Вопрос: Мой участок по координатам, которые представляет Кадастровая палата, занимает треть соседского участка, но заборы мы не перемещали еще с момента получения земли в собственность в 90-х годах.

Сосед считает свои границы правильными, а я тоже, потому что оба межевались и платили немалые деньги за это еще в 2005 году. На нашей улице я слышала не мы одни в такой ситуации. И проблема у всех одна: чтобы исправить границы по своему участку, надо сдвинуться всем соседям на целой улице.

Но никакого решения мы не находим, только ссоримся каждый раз, выходя  капать огород.

Заместитель директора – главный технолог Филиала Кадастровой палаты Чувашской Республики Александрова Нина Николаевна:

Ответ: Такая проблема действительно существует и ее масштабы точно определить невозможно, если собственниками сами не предпримут необходимых действий для выявления таких случаев. Законодатель признал такие ситуации, когда фактические границы не соответствуют описанным координатам границ в государственном кадастре недвижимости, кадастровыми ошибками.

Причина их возникновения вполне банальная – неправильное координирование границ одного из участков на улице, сведения о которой последующий межевик, который проводил кадастровые работы на соседних участках, использовал как исходные данные. Даже при установлении факта неправильной границы способа документального установления ошибки и механизмов ее исправления не существовало до 01.03.2008 года. За это время количество ошибок день за днем росло.

Но решение данной проблемы уже предусмотрено и является достаточно эффективным для того, чтобы привести сведения кадастра в соответствие с фактическими границами между ранее учтенными земельными участками.

Единственным условием для этого — воля всех собственников, выраженная в согласовании новых (правильно установленных) границ, соответствующих фактическим и понятным всем соседям многие годы, а не с ошибками в координатах.

Поскольку на сегодняшний день только кадастровые инженеры могут проводить такие работы и подготавливать необходимые для учета документы, то предъявление претензий к межевым организациям, которые допустили ошибки в 2005 или ранее (позднее) не принесет никаких результатов, поскольку многие из них уже прекратили свою деятельность и предъявлять претензии к качеству работ просто некому, да и срок исковой давности  на предъявление таких требований истек.

Тем не менее, приведение сведений о местоположении границ (координат характерных точек этих границ) в соответствие с фактическими границами (забор, межа, многолетние насаждения и др. искусственные и природные межевые знаки), по мнению Филиала, является важной задачей собственников земельных участков.

  Ведь каждый участок земли, как и любая вещь, которую можно купить – продать, подарить, передать в пользование (аренду) не должна быть с браком, а неправильно определенные координаты такой уникальной характеристики как границы и есть тот самый брак работы многолетней давности межевиков, которым доверили эту работу, требующий устранения. Сегодня исправить его могут только квалифицированные специалисты – кадастровые инженеры, отвечающие своей репутацией и правом осуществлять эту деятельность и несущие административную и уголовную ответственность за качество своей работы, которая (ответственности) ранее не предусматривалась. Тем более что выявление ошибок,  разбирательство в их причинах и урегулирование вопрос исправления по обоюдному согласию соседей – смежных участков, ранее не было предусмотрено в законах. Такие вопросы могли быть разрешены только в судебном порядке через оспаривание результатов межевания.

Сегодня тоже можно судиться с соседями, но нужно четко оценить свои возможности как финансовые, так и временные и понимать, что обращение в суд потребует несения бремени доказывания своей правоты, создаст искусственный конфликт с соседом, привлеченным в ответчики, возможно, потребует найм юриста, чтобы защита права была квалифицированной и долгого времени участия в судебных тяжбах, манипуляций с терминами, понятными специалистам в области геодезии или юриспруденции, разбирательства в землеустроительных судебных экспертизах, оплата которых возлагается судом на стороны процесса. А можно просто и понятно двум и более соседям за плату гораздо меньшую, чем судебные издержки  и  гораздо быстрее и эффективнее исправить кадастровые ошибки в порядке учета изменений согласовав изменения всеми. Не первый год практикующие кадастровые инженеры знают, как готовить межевой план на исправление кадастровой ошибки в местоположении границ и как обосновать причины их наличия.

Единственное предупреждение со стороны Филиала, как собственников, так и кадастровых инженеров, о том, что манипуляции с подменой кадастровой ошибки процедуры перераспределения или самозахвата земель общего пользования быстро могут быть обнаружены и направлены в надзорные органы для разбирательства. Поэтому каждый должен быть добросовестным в вопросе исправления кадастровых ошибок, не искать виновных, а следовать четко определенной законом схеме их устранения.