• Банки Сегодня Лайв
• Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
• А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Александр Дужников

Алексей Пауль

Ильсур Закиров

Ольга Сулим

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 продлен так называем период «нерабочих дней», с 04 по 30 апреля включительно. В соответствии с этим указом, работникам многих организаций необходимо в данный момент оставаться дома и выходить на улицу только при крайней необходимости.

В связи с этим у работодателей встал резонный вопрос об оплате расходов на аренду и содержание офисов, которые пустуют и не используются работниками. Мы спросили у экспертов нашего издания, есть ли какие-либо законные основания у бизнесменов требовать от арендодателя отсрочки, уменьшения платежа либо его полной отмены вследствие описанных выше причин?

1. Ильсур Закиров
2. Юрист Бюро адвокатов «Де-Юре»
3. С учётом Указа Президента, субъектами федерации приняты соответствующие нормативно-правовые акты, которыми продлен режим самоизоляции граждан.
4. При этом, Указом Президента и нормативно-правовыми актами субъектов предусмотрено, что ограничительные мероприятия не распространяются на определённые организации (работодателей и их работников).

Однако, вышеуказанное вовсе не означает, что деятельности абсолютно всех компаний, не включенных в перечень, приостанавливается. Все организации, которые могут продолжить осуществлять хозяйственную деятельность через своих сотрудников, находящихся дома, смогли её продолжить.

Ответной реакцией бизнес сообщества стал перевод сотрудников, не связанных с производством или оказанием услуг посредствам личного контакта с гражданами, на так называемую «удалённую работы».

Вместе с тем, у работодателей встал резонный вопрос об оплате расходов на аренду и содержание офисов, которые пустуют и не используются работниками для осуществления трудовых функций на рабочем месте.

Многие работодатели, не являющиеся собственниками офисных помещений, задумались о необходимости пересмотра обязательств по договорам аренды, в части внесения арендной платы или зачёта уже внесённой арендной платы в счёт следующего месяца, в связи с распространение коронавирусной инфекции и как следствие переводом сотрудников на «удалёнку» как на обстоятельство непреодолимой силы (форс-мажор). Возможно ли это?

Понятие обстоятельства непреодолимой силы определено пунктом 3 ст.

401 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Обстоятельство непреодолимой силы определяется двумя важнейшими критериями – чрезвычайностью и непредотвратимостью.

Чрезвычайность — это исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого в конкретных условиях является необычным. Это выход за пределы нормального, обыденного, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах;

Непредотвратимость означает, что любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Непредотвратимость должна быть объективной, а не субъективной.

При этом стоит учитывать, что обстоятельство непреодолимой силы не прекращает обязательства, а лишь снимает со стороны договора, для которой определенное обстоятельство стало форс-мажором, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

То есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (несвоевременное исполнение или не в полном объёме) не будут начислять штрафные санкции (неустойки, штрафы и т.д.) и не будут взысканы убытки.

• Таким образом, в случае если платеж за май 2020 года, который в соответствии с условиями договора аренды должен быть осуществлен в апреле 2020 года, не может быть оплачен, за период действия обстоятельства непреодолимой силы с вас не могут быть взысканы штрафные санкции.
• В соответствии с со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
• Не использование помещения не освобождает сторону от оплаты аренды и не даёт её право на зачёт оплаченной за определенный месяц платы в счёт другого месяца.
• Кроме того, советуем учитывать ограничена ли деятельность вашей организации.
• Как было указано выше значительная часть субъектов Российской Федерации ввела режим повышенной готовности и предписала гражданам, проживающим на их территориях, соблюдать режим «самоизоляции» во избежание заражения новой коронавирусной инфекцией.

Этими же нормативно-правовыми актами приостановлена деятельность ряда организаций. В частности, в Москве приостановлена деятельность баров, кафе, ресторанов, бассейнов и фитнес-центров, торговых центров, парков развлечений и др.

В силу пункта 1 ст.

417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

1. Однако, деятельность бизнес-центров и организаций, сдающих коммерческие помещения под офисы, не приостановлена.
2. Таким образом, ни одна из сторон договора аренды не может быть освобождена от обязательств, если организация не попала в перечень компаний, деятельность которых приостановлена.
3. Если же всё-таки компании попала в названный список, то государством предусмотрен ряд мер по смягчению последствий, которые возникли у арендаторов в связи с принимаемыми государством в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекцией мерами.

Так, статьей 19 Федерального закона от 01.04.

2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

P.S.:

Ни что не может лишить стороны права на урегулирование спора по средствам конструктивного переговорного процесса.

В сложившейся ситуации и учитывая надвигающейся экономический спад всей экономики страны, стороны должны действовать благоразумно, добросовестно и цивилизовано.

• Александр Дужников
• сооснователь группы компаний A3F Group
• К сожалению, принятые для противодействия пандемии меры кроме объективно положительных последствий несут в себе и крайне разрушительные для бизнеса ситуации, и это в особенности касается аренды офисов и рабочих площадей.
• До конца неизвестно, по каким причинам правительство не обратило внимание на столь важные пласты бизнеса, как ритейл и офисные помещения, но нынешняя действительность такова — практически все арендаторы в апреле оплатят полную стоимость аренды.
• Так как введенный режим самоизоляции не подразумевает ЧС, то правительство не берет на себя никаких обязательств, все договора остаются в силе, а требования оплатить аренду в полном объеме считаются законными, чем и пользуются арендодатели.

С одной стороны, понять их позицию можно — окупаемость их бизнеса далеко не самая быстрая, а сложившиеся обстоятельства делают его еще более нерентабельным.

С другой — если компании, лишь арендовавшие офисы достаточно безболезненно могут перейти на удаленную работу, то малому бизнесу ритейл-сферы (бары, кафе, небольшие магазины) в достаточно многих случаях подписали смертный приговор.

Конечно, некоторые сознательные арендодатели идут на снижение арендной платы вплоть до 50%, но такие случаи индивидуальны и достаточно редки. В корне неправильно в критической ситуации пытаться получить максимальную прибыль, т.к.

банкротство арендаторов принесет в дальнейшем гораздо большее количество убытков, чем предоставление временной скидки.

А попытки сдать освободившееся помещение повлекут дополнительные траты по ремонту и поиску нового арендатора в столь нестабильное время.

Так как дальнейшее развитие ситуации предугадать невозможно, очень хотелось бы обратить внимание власти на эту проблему. Требуется незамедлительное принятие мер и помощь малому и среднему бизнесу в решении возникших с арендодателями конфликтов. Уверен, что большинство собственников бизнеса поддерживают эту точку зрения.

1. Алексей Пауль
2. юрист адвокатской конторы Бородин и Партнеры
3. Тактика поведения может зависеть от ряда факторов, в том числе от формы собственности арендуемого имущества.

Помещение находится в государственной собственности

Карантин «убивает» арендаторов

У арендодателей — собственников коммерческой недвижимости — сейчас крайне непростая ситуация. Во многом она похожа на любой кризис, который экономика нашей страны уже не раз проходила. Но есть существенные отличия, которые всё меняют.

Кризис: сходство и различие

Как и в любой кризисный период, подавляющее большинство малых и средних бизнесов, которые составляют большую часть арендаторов, испытывают трудности с оплатой аренды. Даже в крупных сетевых компаниях — например, в ритейле — те объекты, которые были на грани рентабельности, неспособны генерировать положительный денежный поток и находятся под угрозой закрытия.

Большинство арендаторов вышли на своих арендодателей с просьбой снизить аренду или вообще отменить арендные платежи на время карантина и ближайший период ожидаемого восстановления. Это вполне типично для любого кризиса.

А вот в чем принципиальное отличие. Нынешний кризис носит не экономический характер. Во время экономических кризисов штормит в разной степени всех, но часть участников рынка часто даже выигрывает, наращивает долю рынка за счет закрывающихся коллег, успевает вовремя адаптироваться и остаться на плаву.

Происходит падение спроса на аренду, что приводит к снижению арендных ставок в среднем по рынку. Но и это случается не везде — локации с хорошим трафиком сохраняют способность генерировать значительную маржу для своих арендаторов и, соответственно, сохраняют свою ценность и арендный поток.

Источник текущего кризиса — карантинные меры и их последствия: не сам вирус, а именно ограничение передвижения граждан, обязательные выходные дни, принудительное закрытие офисов и ограничения в работе.

И в этом случае, как ни странно, сама коммерческая недвижимость теряет ценность. Она больше не может производить свой «продукт» — поток потенциальных покупателей, не в силах размещать сотрудников или осуществлять производство. И чем быстрее арендодатели это поймут, тем бо́льших проблем им удастся избежать.

Временные потери

Конечно, эта потеря ценности временна. Карантинные меры рано или поздно закончатся, и экономика начнет набирать свой ход. Вернется и рынок аренды. Но каким он будет?

По разным оценкам, уже летом без работы останутся от нескольких миллионов до десятков миллионов россиян. Это люди, которые потеряют работу из-за сокращений или просто разорения своих работодателей.

Перестанут существовать многие предприятия сферы услуг, общепита, торговли.

Многие бизнесы, надеюсь, выживут, но большинство сократится в размерах и штате, а некоторые откажутся от офиса навсегда и окончательно перейдут на удаленную работу.

Если ваш арендатор — это крупный бизнес или госкомпания, то, скорее всего, вам повезло, хотя и здесь есть исключения. Но если арендатор — малый или средний бизнес, то ваш арендатор — единственный как минимум до конца этого года, но не исключено, что и следующего.

У нас будто еще один Новый год: обращение президента и недельные каникулы, не хватает только боя курантов по телевизору. По статистике amoCRM, продажи в малом бизнесе на прошлой неделе уже сравнялись с первой нерабочей неделей января. «Президентские каникулы» начались только на этой неделе, и регионы один за другим вводят карантинные меры и ограничивают граждан в передвижении.

официально

1 апреля Госдума РФ приняла в окончательном чтении поправки в закон о ЦБ.

Они предполагают кредитные каникулы для граждан, индивидуальных предпринимателей и малых предприятий, которые из-за коронавируса оказались в тяжелой ситуации.

Заемщик вправе попросить об отсрочке до шести месяцев по потребительским и ипотечным кредитам, если его доход за предыдущий месяц снизился на 30% и более по сравнению со среднемесячными доходами за прошлый год.

«Арендатор — такой же клиент арендодателя. А клиентов надо удерживать»

У большинства предпринимателей уже минимальная или нулевая выручка. Нет и резервов — экономика последних лет мало кому позволила их сформировать. Жить большинству компаний осталось несколько недель, дальше у многих начнется непрерывный кассовый разрыв и паника.

Продуктовые магазины, аптеки и службы доставки не в счет. Многие онлайн-бизнесы себя тоже неплохо чувствуют, но все ушли на удаленную работу — часть из них уже не вернется в свои офисы.

Поэтому, если к вам приходит арендатор с просьбой снизить аренду, то логично предположить, что он хочет сохранить бизнес и остаться на арендуемой площади. Или как минимум попытаться это сделать. Обычно просят снижение на 25–50% на несколько месяцев, то есть 6–12% годового бюджета аренды. И отменить аренду за простой из-за карантина — это еще 2% бюджета за каждую неделю.

Это существенные деньги, и у многих арендодателей у самих непростая ситуация: кредиты, налоги, коммунальные и сервисные платежи. У торговых и офисных центров есть свои сотрудники и дополнительные расходы. Но, к сожалению, это не влияет как на «продуктовую» ценность площади в нынешней экономической ситуации, так и на возможность арендаторов платить аренду.

Пора осознать, что арендатор — такой же клиент арендодателя. А клиентов надо удерживать, особенно в кризис. Клиент платит с маржи, которую зарабатывает на ваших площадях. Нет маржи — нет аренды. Следовательно, те арендодатели, которые проигнорируют просьбы своих клиентов, рискуют остаться без арендных доходов на длительный период.

Кризис 2008 года я проходил в компании «Евросеть», управляя филиалом в российском регионе. Переговоры с арендодателями позволили сократить аренду на 30–40%. А там, где нам не пошли навстречу, договоры пришлось расторгнуть и в итоге закрыть каждый третий магазин. Большинство этих площадей простояли пустыми по два-три года.

Идеальный шторм

Теперь ситуация еще более критичная. Большинство бизнесов не переживет длительный простой даже с нулевой арендой. Предложенные меры государственной поддержки бизнеса выглядят пока неубедительно и вряд ли отразятся на ситуации. Цены на нефть и, как следствие, падающий рубль и дорожающий импорт оставляют у населения меньше свободных денег для потребления. Всё вместе — идеальный шторм.

Но если я ошибаюсь, чему буду несказанно рад, и вся эта история закончится одним или двумя месяцами простоя, экономика сразу вернется в 2019 год, а мы уже летом будем с улыбкой вспоминать произошедшее, то все потери арендодателей по итогам года составят 10–15% годовой выручки. У тех, кто не потеряет арендаторов.

Игорь Порхомовский

Карантин: как работаем, за что платят и как уберечься

Вокруг бушуют коронавирус, грипп и другие орви. В России школы снова закрывают на карантин — пока точечно. Рассказываем, как уберечься во время карантина от юридических трудностей, на какую зарплату педагогу можно рассчитывать и как не заболеть на самом деле.

Карантин 2020: что происходит

Из-за коронавируса COVID-19 некоторые школы и детские сады вновь закрывают на карантин или переводят на дистанционное обучение. В Липецкой области закрыли все школы, в остальных регионах пока точечно — чаще всего по решению администрации. 

В связи с чем нашим экспертам поступает много вопросов от педагогов: как правильно работать во время карантина, как должно оплачиваться рабочее время и как не заразиться. Также пишут, что администрация спекулирует на ситуации: заставляет выходить всех на полный день или не оплачивает простой тем учителям, что находились дома.

Слухов много. Разбираемся с точки зрения закона.

Карантин в школе: как работаем, на какие деньги рассчитываем

Время карантина — это как работа в школьные каникулы. Работодатель или должен «нагрузить» педагогов дополнительной работой, или засчитать им время простоя. Не прогула, а простоя — такой термин есть в ТК РФ. 

За что педагогам не доплачивают, а должны

Если администрация не может или не хочет привлечь педагогов к дополнительной работе, то простой нужно оплатить в размере не ниже ⅔ тарифной ставки. Это прописано в статье 157 ТК РФ и выполняется обязательно, потому что простой произошел не по вине работника.

Если педагогов нагружали работой, то должны оплачивать труд на 100 процентов. Это сказано в приказе Министерства образования РФ. Дополнительная работа может быть разной: педагог может организовать дистанционное обучение, давать задания на дом и проверять их, выстроить коммуникацию с родителями своих учеников и подтянуть хвосты, может заполнять документы, писать планы и программы.

Чем можно заняться во время вынужденного карантина и получить за это деньги

Карантин в мире: восемь советов от мирового вирусолога

Карантин организуют не только для здоровья детей, но и для здоровья учителей. Особенно это касается коронавируса: он опасней для взрослых, чем для детей. Но давайте оставим панику и просто позаботимся о себе. Делимся с вами инструкцией от эксперта Джеймса Робба, который больше 50 лет занимается проблемой распространения болезней такого типа. 

1. Единственный способ, которым можно заразиться — через нос или рот. Если вы прикоснулись к вирусу на какой-либо поверхности, а потом потерли себе нос или рот. Если на вас чихнули или покашляли. Только так. 

2. Исходя из первого пункта — руки надо мыть с мылом почаще. Также можно использовать дезинфицирующие средства для рук.

3. Одноразовая маска нужна только для того, чтобы вы случайно не трогали себе нос или рот (а мы делаем это до 90 раз в день).

4. Чихайте в одноразовые салфетки, сгиб локтя или тыльную сторону ладони.

5. Не ленитесь протирать поверхности, к которым прикасаетесь в общественных местах, влажной салфеткой. 

6. Открывайте двери ногами (и это не шутка!).

7. Исключите рукопожатия. 

8. Купите себе леденцы или пастилки с цинком: они блокируют вирус в горле и носоглотке. Используйте как указано в инструкции в момент появления первых симптомов. 

Если вы уже заразились коронавирусом или другим вирусом

Симптомы коронавируса схожи с симптомами гриппа: высокая температура, диарея, головная боль, слабость, затрудненное дыхание, боли в мышцах. Может не быть насморка, но могут быть отеки в носу и горле. Что делать? Приводим официальные рекомендации врачей. Если заподозрили у себя какой-либо вирус, то оставайтесь дома. Не ходите в поликлинику, вызывайте врача на дом. Минимизируйте контакты со здоровыми людьми. Лучше если за вами будет ухаживать кто-то один, а не все члены семьи по очереди. Пользуйтесь при чихании или кашле салфеткой или чихайте в локтевой сгиб. Старайтесь мыть полы и часто проветривать квартиру — или попросите об этом того, кто за вами ухаживает. И будьте здоровы!

Как не платить за аренду, если магазин закрыли из-за пандемии — Торговля на vc.ru

По всей стране закрываются торговые центры, магазины, рынки. По оценкам Эвотора, из-за коронавируса в России к 31 марта закрылось около 40% торговых точек.

Арендаторы считают, что раз они вынужденно простаивают, то и платить арендную плату не нужно. Многие арендодатели с этим не согласны, так как во время простоя они несут расходы по эксплуатации и владению недвижимостью.

Обе стороны по своему правы. Как найти решение, которое в конечном счете будет выгодно всем?

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о переносе выплат платежей по аренде федерального имущества для малого и среднего на 2021 год.

Правительство также намерено через региональные власти воздействовать на частных арендодателей, в первую очередь на собственников торговых центров, чтобы те не повышали ставки и предложили отсрочку при оплате аренды.

Пока же предприниматели ушли на вынужденный простой без четких договоренностей со своими арендодателями.

По оценкам Эвотора, из-за пандемии в России уже закрылись около 40% торговых точек. Мы опросили несколько владельцев онлайн-касс «Эвотор», магазины которых закрыты из-за карантина. Никто из них не получил письменного подтверждения об отмене или сокращении арендной платы. Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Анна Губарева, владелец магазина одежды Gabri:

«Работали последний день 27 марта, тогда же написала заявление об отмене арендной платы, но пока не знаю, какое решение примет собственник ТЦ».

Ольга Русских, владелец магазина обуви Rus`O Boutique:

«Написала заявление об уменьшении арендной платы на 50% на время закрытия, пока никакого решения от собственника не получила. Собственник должен согласовать с инвесторами. Не работаем с субботы, 28 марта».

Павел Коляденко, владелец специализированных табачных лавок:

«Одну точку мы закрыли уже в субботу 28 марта, другую ― с 30 марта. У нас есть устные договоренности с одним собственником о пересмотре арендной платы на время закрытия ТЦ, с другим ― пока нет».

Сергей Семенов, совладелец магазинов обуви Vorsh:

«Со всеми собственниками помещений мы ведём переговоры об отмене платежей за то время, пока магазины будут закрыты. Только этот вариант позволит нам остаться на плаву и платить аренду после окончания карантина.

Вряд ли в ближайшее время будет много желающих на аренду. На данный момент не ясна только ситуация с торговым центром, в котором находится один из наших магазинов.

Мы написали письмо в администрацию и ждём его рассмотрения, а дальше будем принимать решение».

Михаил Лебедев, директор юридического бюро «Леге артис»:

«Если торговый центр закрывается, нужно попросить официальное подтверждение (письмо, приказ администрации), направить запрос в администрацию относительно режима работы. Такой документ может пригодиться при судебных разбирательствах.

Арендатор вправе попросить арендодателя: отсрочить, уменьшить и отсрочить, отменить арендную плату в связи с невозможностью осуществлять основной вид деятельности. Основанием здесь является изменение существенных обстоятельств (ст. 451 и 612 Гражданского кодекса) в связи с закрытием помещения или распоряжением властей.

Если арендодатель согласен на ваши условия, зафиксируйте их в допсоглашении».

Некоторые торговые центры уже объявили арендные каникулы. К примеру, группа Ingka Centres, которая владеет торговыми центрами «Мега» и магазинами IKEA.

С другой стороны, есть и торговые точки, которые решились работать на свой страх как раз из-за того, что арендодатели отказались пересмотреть арендную плату. Собственников коммерческой недвижимости можно понять. С них налог на имущество и земельный налог пока никто не снимал.

Кроме того, они все так же несут расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, охрану), а некоторые ― еще и кредитные платежи.

«При просрочке платежей арендодатель вправе подать в суд на арендатора на взыскание платежей, пени и штрафов, ― объясняет Михаил Лебедев. ― Судебные разбирательства могут занять несколько месяцев, при этом арендодатель теряет на простое площадей. По п. 3 ст.

401 ГК, если ответчик докажет, что нарушение обязательств было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, то может быть освобожден от уплаты штрафных санкций, но не от самой арендной платы, также арендатор не вправе расторгать с ним договор.

Можно предположить, что, скорее всего, суды признают, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы.

При этом все это время предприниматель не работал, и денег у него не появилось. Вряд ли можно ожидать в этом году и бума новых предпринимателей, желающих арендовать недвижимость.

Так что идти в суд в этой ситуации невыгодно обеим сторонам. Разумнее было бы уменьшить арендную плату до размеров фактических расходов, связанных с эксплуатацией и владением недвижимостью, например, до 5-10%.

Это было бы win-win решение»».

Сейчас каждый день власти объявляют о новых мерах поддержки бизнеса. Новые меры, скорее всего, будут и по частной аренде. В частности, Минпромторг направил в правительство свои предложения:

• Установить «арендную амнистию» — объявленное законом прекращение взимания арендных платежей с предприятий потребительского рынка, а также связанного с ним производства, кроме продовольственного ритейла, который должен быть переведен на аренду исходя из процентов от выручки.
• При условии применения «арендной амнистии» запретить расторжение договоров аренды, кроме как по соглашению сторон. Сроки и условия договоров аренды продлеваются на период «арендной амнистии».
• Арендодателям предоставить право на каникулы на обслуживание банковских кредитов на период «арендной амнистии».

Пока эти меры не утверждены, необходимо сделать то, что от вас зависит.

1. Если помещение закрывается, запросите официальное подтверждение (письмо, приказ администрации)

2. Напишите письмо арендодателю с просьбой отсрочить, уменьшить и отсрочить или полностью отменить арендную плату, так как вы не можете осуществлять основной вид деятельности в связи с изменением существенных обстоятельств.

3. Если достигните согласия с арендодателем, подпишите допсоглашение об изменении условий аренды.

Оплата аренды у ФЛП во время карантина

Верховная Рада приняла ЗУ № 540-IX, в котором указано, что за период с момента введения до завершения карантина из-за коронавируса арендатор может быть освобождён от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГКУ.

Карантин был введён с 12 марта, но ограничения и послабления касательно работы разных бизнесов вводятся до сих пор.

Речь не идёт об освобождении арендатора от уплаты за коммуналку, обслуживание коммуникационных систем, уборку помещений, лифтов и пр.

Что сказано в ст. 762 ГКУ: арендатор освобождается от платы за всё время, в течение которого имущество не могло быть использовано в силу обстоятельств, за которые СПД не отвечает, — это как раз введение карантина.

Другими словами, если ваш бизнес относится к одной из запрещённых на время карантина сфер и вы не используете арендованное помещение по назначению — не можете обслуживать посетителей, использовать для хранения товара, работы, — можете претендовать на освобождение от арендной платы.

В первую очередь в категорию таких арендаторов попадают СПД, бизнесы которых заблокированы из-за запрета приёма посетителей: кафе и кофейни, фитнес-классы и спортзалы, салоны красоты и парикмахерские, школы развития, спортивные секции для детей и пр. Правда, исчерпывающего перечня таких бизнесов нет. Не надо платить за аренду места на рынке, если рынок не работает и вы не торгуете.

Нельзя просто взять и не платить, ссылаясь на решение Верховной Рады. Нужно письменно сообщить арендодателю, что вы хотели бы воспользоваться возможностью не платить аренду за месяцы, когда не используете помещение, и предложить подписать дополнительное соглашение.

В Законе присутствует формулировка «может быть освобождён» от внесения арендной платы, но, если речь идёт о частной собственности, арендодатель может не согласиться на арендные каникулы.

Если продолжаете пользоваться помещением

Воспользоваться возможностью не платить за аренду в период карантина можно, если невозможно использовать имущество по назначению — это важное условие. Использовать помещение и совсем ничего не платить арендодателю не получится.

• Так, если салон красоты посетителей в период карантина не обслуживает, но мастера время от времени находятся в салоне, к примеру готовят колор-боксы со средствами, чтобы ваши клиенты смогли самостоятельно окрасить волосы дома, — выходит, что помещение вы используете.
• Или вы используете помещение своей школы развития для видеоуроков.
• На кухне закрытого кафе готовите еду для доставки — да, посетителей вы не принимаете, но помещение используется.
• Или ваш магазин не работает, но вы продаёте товары через Инстаграм или онлайн-площадки и часто приходите в магазин, чтобы собрать заказы, храните там товары, получаете новые поставки, которые приходят с опозданием.

Эпидемия и карантин автоматически не освобождают вас от обязательства перед арендодателем платить арендные платежи. Хотя Верховная Рада признала карантин форс-мажором (ЗУ № 530-IX).

В вашем случае нельзя сослаться на карантин и прекратить платить аренду, ведь фактически помещение вы используете.

Нельзя сослаться и на отсутствие денег — это не форс-мажор, так разъяснила ТПП Торгово-промышленная палата . Также форс-мажором не считается: отсутствие на рынке товаров, необходимых для выполнения обязательств; невыполнение своих обязанностей контрагентом-должником.

Договориться об отсрочке

1. Если с деньгами проблема, попробуйте договориться о специальных условиях оплаты аренды в период карантина, когда ваш бизнес фактически не работает: отсрочке оплаты, уменьшении оплаты, реструктуризации долга или других вариантах.
2. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы не терять арендаторов, и почти со 100-процентной вероятностью пойдут вам навстречу.

3. Обязательно закрепите договорённости в дополнительном соглашении к договору аренды.

Такой вариант, что вы позвонили арендодателю и он разрешил вам платить меньше или позже, — не пойдёт.

Такие вещи должны быть закреплены документально, чтобы позже не возникло конфликтных ситуаций, что вам ничего такого арендодатель не обещал, а платить с отсрочкой было вашим единоличным решением.

Арендодатель имеет право не пойти вам навстречу и расторгнуть договор из-за просрочки текущего платежа или неуплаты арендных платежей вообще, а также оставить себе залог за последний месяц.

Получить справку о форс-мажоре

Если карантинные ограничения, введённые для борьбы с эпидемией коронавируса, влияют на вашу деятельность и блокируют её, за аренду вы платить не собираетесь.

Подайте документы на получение сертификата о форс-мажоре от ТПП Торгово-промышленная палата .

В заявлении опишите ситуацию максимально подробно: что ведение деятельности заблокировано, посетителей нет, и опишите всю цепочку причинно-следственной связи, почему вы не можете выполнить обязательства по уплате аренды. Дайте ссылки на Закон и Постановление Кабмина.

Возможно, ТПП выдаст вам сертификат, но может и отказать. Для предпринимателей это бесплатно.

Сертификат от ТПП освобождает от юридической ответственности и штрафных санкций. К тому же может вам пригодиться, если арендодатель надумает судиться с вами.