Рассказываем о налогах при продаже или покупке жилья простым языком, с объяснением в схемах.

Вне зависимости от причины перехода права собственности в отношении жилой недвижимости сопровождающие этот переход операции подразделяются на приобретение и отчуждение.

Производя отчуждение (продажу, дарение) жилой собственности недавний ее владелец при обозначенных условиях (схема ниже) должен выплатить государству налог – на прибыль, если бывший собственник является юрлицом или на доходы (НДФЛ), если квартира принадлежала физлицу.

Налоги при приобретении недвижимости (дарение, покупка)

Пояснение схемы:

*Налоговыми резидентами РФ являются россияне и граждане иных государств, если они более полугода (свыше 183 суток) за двенадцатимесячный период находятся в России.

Период нахождения физлица в России считается беспрерывным при его выезде за границы РФ для обучения, прохождения лечения или осуществления трудовых обязанностей сроком менее шести месяцев, т.е. краткосрочно (ст.207 п.2 Налогового кодекса).

Налоговая ставка для физлиц-резидентов РФ составляет 13% (ст.224 п.1 Налогового кодекса).

**Налоговыми нерезидентами РФ признаются, соответственно абзацу выше, россияне и иностранцы, находившиеся в России непрерывно менее полугода (т.е. менее 183 дней). С физлиц-нерезидентов РФ взымается налоговая ставка 30% размера (ст.224 п.3 Налогового кодекса). Также нерезидентам не доступен имущественный вычет по налогам, равный миллиону рублей (письмо Минфина за №03-04-05/53035).

Способ перехода на пониженную налоговую ставку для нерезидента – осуществление сделки дарения жилья в пользу близкого родственника-резидентом РФ, а затем проведение сделки продажи квартиры от имени одаряемого.

Налоги при продаже недвижимости

Пояснение схемы:

*Нельзя воспользоваться обеими льготами сразу – «доходом за минусом расхода» и «доходом минус миллион рублей» (т.е. вычетом налогов). Требуется выбрать один вариант, являющийся наиболее выгодным в складывающейся ситуации.

Допускается однократное проведение кадастровой оценки за трехлетний период (ст.11 закона за №237).

При владении проданной недвижимой собственностью менее, соответственно, 3-х либо 5-ти лет обязательна подача налоговой декларации, пусть даже потребности уплаты налога нет (ст.228 п.1 пп.2 Налогового кодекса). Отметим, что обязанность подачи НДФЛ возлагается как на резидентов РФ, так и на нерезидентов.

Указанный коэффициент 0,7 (т.е. 70% от стоимости по кадастру) является понижающей величиной, значение которой может быть более низким по решению местных органов власти.

Выяснить текущую кадастровую стоимость принадлежащей вам недвижимости можно полностью бесплатно на официальном сайте росреестра.

Квартира-новостройка и налоги

В отношении новостроек основной налоговый вопрос – следует ли платить налог при фактическом отсутствии собственности. Отметим, что жилье в новостройке признается законом собственностью владельца лишь с момента ее регистрации.

Пояснение схемы:

*Налоговая служба учтет расходы на ремонт квартиры, если жилье приобретено без отделки (новостройка), либо нуждается в отделке (вторичка). Этот момент следует отразить в договоре купли-продажи, акте приема-передачи или ином документе, служащем подтверждением перехода прав на квартиру собственнику (ст.220, п.5.3 Налогового кодекса).

Продажа одного и покупка другого жилья в этом же году

• Рассмотрим порядок выплаты налога и доступности имущественного вычета при реализации квартиры с приобретением новой в налоговом периоде одного года.
• 
• Пояснение схемы:
• *Особое исключение по налоговому вычету применяется к гражданам, использовавшим до 2001 года правом возврата части НДФЛ – они вправе обратиться за вычетом повторно.
• Неверно считать налоговые выплаты за проданное, а после купленное жилье взаимозачетом. Порядок здесь другой:

• продажа жилья дает его собственнику доход, с которого при названных выше условиях уплачивается налог государству;
• покупка жилья позволяет собственнику обратиться к налоговой службе за имущественным вычетом. При условии, что квартира покупалась без субсидированных государством (маткапитал и т.п.), работодателем, либо иными лицами средств.

Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости

Гражданин вправе совершить сделку продажи жилья, а через некоторое время или сразу же – сделку покупки квартиры.

И у него есть полное право обратиться за вычетами по обеим сделкам, оформив на каждую документы в отдельности и подав их одновременно. Почему нет? Это законом не запрещается.

И скорее всего гражданин получит вычет по обеим сделкам, проведенным им в одном налоговом периоде. Только это будут отдельные вычеты по каждой сделке, а не взаимозачетные.

Пояснение схемы:

*Право вычета на покупку однократно предоставляется государством не на жилой объект недвижимости, а купившему это жилье гражданину (ст.220 п.11 Налогового кодекса).

Кстати, при частичном использовании права на вычет ранее, купившее новую квартиру лицо вправе обратиться с заявлением на оставшуюся сумму вычета. Напоминаем, что начала 2014 года размер вычета допустимо применять не только к одному недвижимому объекту, но и к нескольким, причем без ограничения срока погашения вычета (ст.220 п.3 пп.1 Налогового кодекса).

**Право имущественного вычета при продаже жилой недвижимости возникает у гражданина однократно за год (один налоговый период) (ст.220 п.2 пп.1 Налогового кодекса). Вычет предоставляется на сумму продажи до миллиона рублей. И если собственник намерен поочередно продать несколько объектов недвижимости, ему выгоднее учесть ограничения имущественного вычета по сумме и срокам.

Налоги с продажи квартиры c 2020 года — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё

3 года или 5 лет? Сколько теперь ждать, перед тем как можно будет продать квартиру и не платить налоги? С 1 января 2020 года вступили изменения в закон, и некоторые немного запутались. Сейчас разберёмся, как считались налоги в 2019 году и что изменилось в 2020 году.

11 июня 2020

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года 

Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку. 

• Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная
• Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.
• Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года
• Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года. 
• Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года
• Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет. 
• Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет: 

• квартира получена в наследство;
• жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
• квартира приватизирована после этой даты;
• недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Какое жильё считается единственным

Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений.

При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком.

Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.

Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Пример 

Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру. 

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. 

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет. 

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.

Как считать срок владения 

Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра. 

1. По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.
2. Для других квартир действуют отдельные правила:
3. Приватизация

До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х. 

Наследство

Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.

• Жилищно-строительный кооператив
• Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи. 
• Получение жилья по долям
• Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.
• Получение жилья через суд
• Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда. 
• Реновация в Москве
• Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.
• Пример

Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги. 

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать.

Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

  

Налог на продажу недвижимости 13%

Ставка налога осталась прежней — 13%. 

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы. 

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)

Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства. 

Пример

Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.

Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.

1. Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.  
2. Как считается налог на продажу квартиры 
3. Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.
4. При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:

• дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
• цена квартиры в договоре купли-продажи;
• имущественный вычет;
•  расходы на приобретение продаваемой квартиры.

• Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)
• Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).
• Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.  

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше. 

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.

Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.  

Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.

1. Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.
2. Пример
3. Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.
4. Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей 
5. Цена в договоре купли-продажи — 6 млн

В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы. 

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры 

«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

• использовать вычет 1 млн рублей;
•  уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. 

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей. 

Расходы на квартиру

Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей. 

Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.

Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.  

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.

Особые случаи для применения имущественного вычета

Продажа долей

Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.

Налоги при «продаже» по ДДУ

Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре.

Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».

В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение. 

1.     Риск может быть больше экономии на налоге.

Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё. 

2.             Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.

Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите. 

3.             Заниженная цена напугает покупателя.

Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости. 

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений

Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.

Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену. 

Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы. 

Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.

Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе.

Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги.

А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так.

Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш

Минимальный срок владения жильем для получения налогового вычета за продажу квартиры

С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трёх лет, но не для всей недвижимости. Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ вносит поправки в Налоговый кодекс, которые коснулись условий освобождения проданной недвижимости от налога.

Если вы владели квартирой меньше, чем установленный минимальный срок, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, если получили прибыль от продажи, то ещё и заплатить налог.

Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
2. право собственности получено в результате приватизации;
3. право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 2020 года этот список будет дополнен ещё одним условием, которое предполагает, что недвижимое жильё является единственным. В этом случае срок минимального владения также составит три года.

То есть по истечении трёх лет владения квартирой (комнатой, домом или долей в них) вы можете её продавать без уплаты налога и без подачи декларации.

Главное, чтобы на момент перехода права собственности на данную квартиру от вас к покупателю у вас не было ещё одного жилого помещения.

Например, если у вас две квартиры, которые куплены после 1 января 2016 года, то при продаже одной из них в 2020 году вам придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ.

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение, приобретённое в собственность в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от вас к покупателю.

То есть возможно задвоение на срок не более 90 дней. Например, в январе 2017 года вы приобрели квартиру, ещё одну вы купили в январе 2020 года.

В таком случае с января до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.

Подведём итоги. 

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить — Лайфхакер

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

• приобрели её до 1 января 2016 года;
• получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
• приватизировали её;
• получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

1 января 2020 вступят в силу изменения в налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения продать можно будет и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Что запомнить

1. Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
2. Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
3. Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.

Налоги с продажи квартиры — когда нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости

Продавец недвижимости в РФ обязан отдать государству 13% выручки. Но в определенных ситуациях НДФЛ можно снизить или даже не платить: JCat.Недвижимость расскажет все о расчете налога при продаже квартиры.

Не стоит сразу отсчитывать 13% от суммы, за которую удалось продать объект. Практически всегда НДФЛ для продавца недвижимости определяют с учетом положенных ему льгот. В итоге получается гораздо меньшая сумма, чем кажется на первый взгляд.

Также в определенных ситуациях продавца могут полностью освободить от всех налоговых обязательств.

Если продажа квартиры — не экстренная мера, то можно несколько повременить с этим решением, чтобы реализовать недвижимость более выгодно и не «потратиться» на дополнительные расходы из-за налоговых обязательств. 

Какую сумму необходимо отдать государству при продаже квартиры?

Чтобы определить сумму обязательного налогового сбора, изначально нужно узнать цену недвижимости. 

Конечно, стоимость объекта должна быть указана на страницах договора о купле-продаже. Но не все так просто: для вычисления налога следует рассчитать дополнительный вариант стоимости жилья.

Для этого на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую цену квартиры, а затем умножить эту сумму на 0,7 — специальный коэффициент. Полученную стоимость необходимо сравнить с ценой в договоре, чтобы определить, какая цифра больше.

Продавец обязан оплатить налог с продажи недвижимости именно с нее. 

Не стоит забывать о дополнительных «бонусах» от государства — вычетах. Они позволяют сократить сумму, из которой определяют окончательную величину налога, поэтому окончательные цифры обязательного платежа будут существенно меньше. 

Когда не нужно уплачивать налог после продажи квартиры?

Нередко продавцы недвижимости могут рассчитывать даже на полное освобождение от этого налогового обязательства после завершения определенного периода. 

Для жилой квартиры возможно два варианта такого срока. Выбор определяют обстоятельства получения объекта, а также дата вступления в право собственности. 

Срок длительностью в 3 года считается минимальным в таких ситуациях:

• владелец квартиры купил ее до 2016 г. (объект должен значиться как единственная жилплощадь продавца);
• недвижимость досталась в качестве подарка от одного из ближайших родственников, перешла по условиям завещания или по правилам наследования;
• недвижимость приватизировали;
• собственность досталась после смерти человека, с которым у нового владельца был договор о пожизненном содержании. 

Если случай не попадает ни под одно из этих условий, хозяину квартиры необходимо сохранять право собственности в течение пяти лет: лишь после этого периода он сможет продать объект без уплаты налога на прибыль.

Если жилье купили до начала 2016 года

Если хозяин жилплощади приобрел квартиру в любой момент до начала 2016 года и официально был собственником не менее 36 месяцев, то он освобождается от любых налоговых обязательств при ее продаже. 

Если жилье купили после начала 2016 года

В начале 2016 года в налоговом законодательстве РФ произошел ряд изменений. Некоторые из них касаются условий налогообложения при продаже недвижимого объекта. В новом Налоговом кодексе единственный вариант минимального периода владения жилплощадью — 5 лет. 

В 2020 году в закон снова внесли поправки: теперь срок владения жильем для освобождения от НДФЛ стал зависеть от количества зарегистрированных на человека объектов.

Таким образом, если для хозяина эта квартира — единственная жилплощадь в собственности, то он может планировать продажу без НДФЛ уже через 36 месяцев после ее регистрации. Если же человек владеет и другим жильем, минимальный период — 5 лет.

Есть одно исключение: если собственник первого объекта продает его в течение трех месяцев с момента покупки второго, минимальным сроком остаются изначальные 36 месяцев, хоть эта жилплощадь по факту уже не единственное жилье. 

Подробнее узнать все условия расчета минимального периода владения и условий налогообложения при продаже недвижимого объекта можно в Статье 217.1 Налогового кодекса России.

Если жилье — подарок

Если человек не покупал недвижимость, а ему вручили ее близкие члены семьи, новый владелец может спокойно продать подарок без уплаты НДФЛ. Только тогда действуют правила периода владения: получить прибыль от продажи без уплаты налога он сможет лишь через 36 месяцев после вступления в право собственности. 

Стоит сразу уточнить, какие родственники считаются близкими. В Семейном кодексе прописана информация о том, что в эту категорию попадают родные по прямой линии как в восходящем, так и в нисходящем направлении.

Таким образом, подарок в виде квартиры от папы или мамы, дедушки или и бабушки, брата или сестры (как полнородных, так и неполнородных), детей или внуков в данном случае будет попадать под действие условия трехлетнего периода владения.

Если жилье перешло по наследству

Часто случаются ситуации, что право собственности на объект передается по завещательному распоряжению или общепринятым правилам наследования. С жилплощадью, которая перешла по наследству, работает правило трехлетнего периода владения. Это означает, что не платить налог при продаже квартиры можно после истечения 36 месяцев с момента официального подтверждения прав собственности. 

Если жилплощадь приватизирована

Чтобы не платить НДФЛ с продажи жилплощади, после приватизации должно пройти более 36 месяцев. 

Во всех описанных случаях продавцы освобождаются от уплаты налога. Им также не нужно уведомлять о продаже налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если жилье получили по договору о содержании

В случае ежемесячной выплаты ренты пожилому человеку собственник также получает право на трехлетний минимальный срок владения с момента оформления жилплощади в собственность.

Льготы на НДФЛ с продажи жилплощади

Даже если необходимость продать квартиру наступила раньше окончания минимального срока пользования недвижимостью, не стоит переживать о больших налогах. В законах прописан ряд возможностей, уменьшающих сумму, из которой рассчитывается НДФЛ. 

Важно детально изучить этот раздел налогового законодательства: это поможет уменьшить размер налога с продажи недвижимости или даже полностью избавиться от необходимости уплачивать НДФЛ. 

Вычет расходов

Следует вычесть расходы из суммы дохода от продажи. Налог при продаже квартиры в размере 13% рассчитывается с разницы между этими цифрами. Например: собственник купил жилье в 2018 году за 2 млн рублей, а продал в 2021 году за 5 млн. Соответственно, разница между доходами и расходами составляет 3 млн, и сумма НДФЛ составит 390 тысяч рублей.

Может сложиться ситуация, что сумма дохода равна или даже не покрывает расходы. Платить налог с продажи недвижимости тогда не нужно: соответствующие данные фиксируют в декларации 3-НДФЛ, и продавец освобождается от налоговых обязательств. Документ служит подтверждением законной возможности не оплачивать налог после продажи квартиры. 

Имущественный вычет

В актуальном налоговом законодательстве РФ прописаны условия уменьшения налога для продавцов недвижимых объектов. В официальных документах указано, что при продаже жилплощади можно сократить сумму, с которой рассчитывается налог, на миллион рублей. Такой возможностью можно воспользоваться не более раза в год. 

Важно помнить: если собственник продал несколько объектов за год, указанный предел вычета применяется одновременно ко всем ним. 

Сроки налоговых выплат для продавцов квартиры

Чтобы сделать все правильно с точки зрения налогового законодательства РФ, собственник жилплощади при продаже должен знать сроки подачи бумаг в контролирующие органы. 

В первую очередь продавцу следует подать декларацию о продаже недвижимости. Сделать это необходимо до конца апреля следующего года. 

В документе следует указать такие данные:

• доход по сделке о купле-продаже;
• на какую сумму вычета рассчитывает продавец.

Если после подсчета разницы между доходом и суммой вычета полученный результат не перекрывает размер налога, его понадобится уплатить. Сделать это важно до 15 июля следующего года.

Таким образом, продавец квартиры должен отчетливо понимать, что не всегда вся сумма сделки купли-продажи останется на счету его сбережений.

Иногда с продажей недвижимости лучше повременить, чтобы дождаться окончания срока минимального владения жилплощадью.

Если продать жилье нужно срочно, то следует определить оптимальный вариант стоимости объекта и воспользоваться правом на налоговый вычет, чтобы не отдать немалую сумму в виде налогов. 

Продавай недвижимость в несколько кликов

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Обновлено 19.03.21

Условия приобретения и продажи: В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.

Размер подоходного налога: Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию: Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи: Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога: Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию: Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи: Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи: В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога: Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

• Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
• (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию: И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:

1. (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
2. Необходимость подать декларацию:Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи: В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

• Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
• (4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию: Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога: Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:

(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:

(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.